購房百科:貸款沒還清的房子別買 防錢房兩空
更新:2019-04-07   瀏覽量(202)
摘要:二手房交易的時候,經常會出現交易的房子貸款還沒還清,買房人就擔心這樣的房子能交易嗎?在這告訴大家,貸款沒還清的房子處于抵押狀態,抵押權在銀行那里,需要還清貸款,解除抵押后才能正常買賣。如果沒調查清楚房子的抵押狀況就簽了合同付了首付,賣家對價格

二手房交易的時候,經常會出現交易的房子貸款還沒還清,買房人就擔心這樣的房子能交易嗎?在這告訴大家,貸款沒還清的房子處于抵押狀態,抵押權在銀行那里,需要還清貸款,解除抵押后才能正常買賣。

如果沒調查清楚房子的抵押狀況就簽了合同付了首付,賣家對價格反悔拒絕賣房,或者是在解除抵押的過程中,房主由于其他原因不能正常辦理解押,這些都是有可能發生的情況。

對于貸款未還清的房子,最好做好以下準備工作:

1、合同中明確違約責任

合同是雙方交易的最有力的證明,所以在簽訂購房合同的時候最好明確房子產權、解押期限、違約責任等,一旦出現問題較容易取證維權。

除了購房合同,還有一種方式同樣具有法律效力。

2、預告登記

預告登記,是指當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議,為保障將來實現物權,而按照約定可以向登記機關申請預告登記。《物權法》第二十條規定:“登記預告登記后,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力”。意思就是預告登記后,賣房子的人不能不經過賣房人的同意就隨意處置房產,包括將房子賣給別人、做抵押等即使是跟第三方簽了抵押合同,合同也無效。

預告登記后的房子,賣房人還可以繼續居住或者出租獲取收益,直到正式辦理完房產過戶,同時保護了賣房人和買房人的權益。

不過法律還規定:“預告登記后,債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的,預告登記失效”,意思就是預告登記有期限限制,3個月之內就要完成不動產登記,否則登記就失效了。如果時間真的來不及,可以反復申請預告登記,因為目前沒有規定預告登記的次數。

既然貸款沒還清的房子,還清了貸款就能買賣了,那么具體該怎么還貸呢?

1、用買家的首付或者全款還貸,注意資金監管

比較常見的方法就是用購房人支付的房款償還剩余貸款,全款的買家最好辦,直接向銀行申請提前還貸,解除房子抵押。如果買房人也需要貸款,就要考慮首付款夠不夠償還貸款,還有就是賣家是否接受買房人申請貸款的時間,因為放款時間受借款人資質影響,要是賣房人著急拿房款,最好考慮這一點。

另外,還款資金要盡量打入銀行的資金監管賬戶,不要直接打給賣家,在資金解凍之前,這種資金監管的方式能督促賣家盡快配合解押,待賣家解押后再將資金解凍支付給賣家。

2、將貸款轉移到買家身上

這很好理解,就是賣房人跟銀行申請變更借款人、借款期限或變更抵押物,把房子剩下的貸款轉給買房人。但是這就需要取得貸款銀行的同意才行,而且,如果買房人想通過其他銀行申請房貸,會涉及“跨行轉按揭”,隨著信貸政策不斷收緊,通過轉按揭的方法出售貸款未還清的房子有一定局限性。

3、賣家自己籌錢還貸

假如上面兩種方法都行不通,就只能由賣家自己籌錢還貸了。這種方法相對買家更為穩妥,不過具體需要買賣雙方協商。

總的來說,買賣雙方要拿出交易的態度,涉及誰先付錢還貸的,要利用好中介和銀行的居間作用,不要隨便把錢打到個人賬戶,通過第三方機構相對穩妥些。


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