新房房本沒有下來能上市交易嗎?
更新:2019-03-31   瀏覽量(210)
摘要:新房房本辦理期最長可達2年,在房本下來之前能否上市交易呢?原則上沒有房本的房子是不能轉讓的,如雙方自愿簽訂合同,也應了解自己需要承擔哪些風險。一、沒有房本的房產能買賣嗎?沒有房產證是不能進行房子的買賣的,《中華人民共和國房地產管理法》規定:未

新房房本辦理期最長可達2年,在房本下來之前能否上市交易呢?原則上沒有房本的房子是不能轉讓的,如雙方自愿簽訂合同,也應了解自己需要承擔哪些風險。

一、沒有房本的房產能買賣嗎?

沒有房產證是不能進行房子的買賣的,《中華人民共和國房地產管理法》規定:未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。房地產證是擁有所有權的證明,沒有房產證即意味著沒有所有權,出賣沒有所有權的房屋屬于無權處分。

二、若雙方執意進行買賣,如何操作?將承擔怎樣的風險?

法律規定沒有房產證的房子不能買賣,但如果雙方都執意進行買賣,可分為以下幾種情況處理:

(一)剛交了首付款但是還沒有辦按揭的新房

這種情況就是開發商還沒有到房管局備案,是最好處理的。買賣雙方可以直接到項目的開發商那里去辦理合同的轉讓,就是要事先跟開發商商量好,跟買方重新來簽訂一份購房的合同,并且將老的購房合同收回就行了。然后買方再將首付款交付給賣方就可以了。再后面的事情就跟買新房是一樣的了,房管局備案的時候就直接寫買方的名字,銀行辦理按揭也是要買方自己去辦理即可,房產證下來的時候也就直接是買方的名字了。只要在開發商處重新簽訂合同,這種交易就同正常購買新房一樣,不需承擔額外風險。

(二)正在還房貸但是還沒有交房的新房

方式一:直接更名 

流程: 

1、賣方要將銀行的貸款先還清; 

2、賣方拿著銀行出具的結清證明后去房管局拿出正在抵押合同; 

3、開發商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續; 

4、注銷完成后由買方和開發商簽署新的商品房買賣合同,再到房管局重新備案。 

注意事項及風險: 

1.房子必須還清銀行貸款 

2.更名必須取得開發商的同意 

3.買方不能再按揭,必須全款購買。這種方式的優點是手續比較簡單,且整個過程沒有稅費。缺點是不能按揭,且中間有大量的空白期,風險比較大。 從國家法律政策來講,沒有產權證的房產是不允許交易的。因此,法律上對這種交易行為是不保護的,出了問題都只能自行承擔。 

方式二:雙方約定等房產證下來再過戶 

這種方式屬于二手房買賣,買賣雙方需到公證處做合同公證,等房產證下來后辦理過戶。

注意事項及風險: 

1、沒有房產證的房子在交易時風險比較大,買方和賣方都應謹慎。尤其對于買方來說,房產的交易是以產權的過戶為界線,沒有過戶的產權原則上不屬于買方,自然很難得到法律保障。若賣方出現一房二賣或是債券糾紛等情況,買方則會十分被動且可能承擔財產損失。

2、如果遇到特殊情況一定要賣(買)沒拿到房產證的房子,雙方應對該房產進行詳細了解,明確房產證何時能拿到,并約定適當的違約金標準,同時也做好對方違約的心理準備。 3、對買方來講,降低風險可從兩方面入手,一是在取得房產證之前,盡量少交房款;二是應先取得房屋的使用權和控制權,這樣法律會向購房者傾斜。 

4、房價會有波動,買賣雙方應約定違約金標準,以避免房價波動較大時,一方違約。

(三)已交房但房產證還沒有下來的新房

我國法律規定開發商須在交房90天內為新房辦理房產證,強烈建議此類房產還是等房產證下來后正常上市交易。若仍執意進行交易,則參考上述第二種方式:雙方約定等房產證下來再過戶。 

總之在沒有房產證的時候盡量還是不要進行房產的交易,即使進行了公證,一旦出現什么問題也是很難得到法律保護的。如果買方必須采取此類方法,也不建議支付大額定金,避免交易風險。且一般正規大型的房地產中介公司都對交易房產進行嚴格的審查,是不會對沒有房產證的房產進行交易的,買賣雙方也應對此格外慎重,以免造成財產損失。

特別提醒:以上操作都是在新房房本在可以正常辦理的前提下進行的,還有一些房屋由于種種違規因素無法辦理房產證,此類房產千萬不可購買。


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